Civilista e Divorzista a Santa Maria Capua Vetere, Caserta

 All’interno dello schema negoziale della compravendita, risulta grave inadempimento dell’obbligazione principale posta carico del venditore (o del promissorio venditore) alienare (o promettere di alienare) un immobile privo di tali essenziali requisiti (tanto che Cass. II sez. civ. 1514/2006 qualifica la cessione di un immobile privo del certificato di abitabilità come in “alind pro alio”).

 

REPUBBLICA ITALIUANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE

ARTICOLAZIONE TERRITORIALE DI CASERTA-IV SEZIONE CIVILE

 

In persona del Giudice unico Dott. Edmondo Cacace

 

nel procedimento civile n. 701009/2007 R.G.A.C

avente oggetto :contratti

SENTENZA

Tra

M. M., nato il 15 novembre 1960, rappresentato e difeso nel presente giudizio dall’Avv Angelo Cocuzza in virtù di procura a margine dell’atto di citazione ,ed elettivamente domiciliato in Santa Maria Capua Vetere al corso Garibaldi n.98

 

ATTORE

 

E

 

IL M. s.r.l UNIPERSONALE, in persona del l.r.p.t, elettivamente domiciliata nel presente giudizio in Vairano Scalo alla via Napoli n.324 presso gli Avv.ti Monica Berardi e Maria Lisa Ciuffi, dalle quali è rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce alla memoria di nomina di nuovo difensore in atti

CONVENUTA

 

CONCLUSIONI: come da verbali ed atti di causa

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

Il fatto

 

L’attore adisce il Tribunale rappresentando di avere stipulato con parte convenuta, in data 6 aprile 2006, un contratto preliminare di compravendita di un’unità immobiliare sita in Caserta, località Tredici, alla piazza Vetrano (ben identificata negli atti di causa), e di avere in tale occasione corrisposto euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (citazione, pp1-2).

 

Prospettando, al tempo stesso, che il contratto definitivo non è stato successivamente stipulato né entro il 30 maggio 2006, data stabilita nel preliminare per il rogito notarile del negozio definitivo, e neppure a seguito di diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 c.c. ricevuta dalla società convenuta il 13 aprile 2007. M.M. domanda pronuncia che dichiari la risoluzione di diritto del contratto preliminare e la condanna alla ripetizione del doppio della caparra versata (citazione ,p.6).

 

Regolarmente costituitasi in giudizio, la società “Il M.” afferma, al contrario, che la mancata stipula del contratto definitivo è da imputare agli ostacoli frapposti dal promissorio acquirente (comparsa di costituzione p.2) e che il termine per adempiere di cui alla citata diffida non sia congruo: per tali motivi il rigetto delle richieste attore e spiega domanda riconvenzionale di accertamento dell’inadempimento di controparte e quindi della legittima ritenzione della caparra (comparsa di costituzione, p.5).

 

La decisione

 

La domanda proposta dall’attore è fondata e merita accoglimento. Al contrario, la domanda riconvenzionale avanzata dalla società convenuta deve essere rigettata.

 

Dimostrati nel corso del giudizio sono sia la stipula del contratto preliminare di compravendita sia il fatto che in tale circostanza l’attore ha corrisposto una caparra confirmatoria di 35.000,00 (cfr. scrittura privata prodotta, doc. 2, nel fascicolo di parte attrice).

 

In tale negozio preliminare è previsto, all’art. c), che il contratto definitivo sarebbe dovuto essere stipulato entro il 30 maggio 2006: alla luce del tipo di domande spiegate non risulta tuttavia necessario approfondire la natura essenziale o meno di tale termine.

Parte attrice infatti chiede l’accertamento, avente natura essenziale o meno di tale termine.

Parte attrice infatti chiede l’accertamento, avente natura non costitutiva ma semplicemnet dichiarativa, dell’avvenuta risoluzione del contratto preliminare a seguito del mancato adempimento conseguente all’invio di una diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c..

Dalla documentazione prodotta in atti (cfr. in particolare doc.3 del fascicolo di parte attrice), e del resto dalla stessa rappresentazione della convenuta (nella comparsa di costituzione e risposta, p.3, si ammette che la comunicazione di risposta alla diffida è pervenuta con qualche giorno di ritardo rispetto al termine assegnato in tale atto), emerge che la diffida ad adempiere ex art.1454 c.c. è stata inviata il 22 aprile 2007 e, soprattutto, è stata ricevuta dall’odierna convenuta il 13 aprile 2007. In tale atto stragiudiziale , il M.M. invitava la controparte alla stipula del definitivo entro venti giorni, affermando espressamente che altrimenti il contratto si sarebbe risolto di diritto.

 

Elemento non controverso è che la risposta con la quale la convenuta ha affermato di essere disposta al rogito notarile del definitivo sia giunta all’attore successivamente al termine di venti giorni assegnato  (il M.M. afferma che è giunta il 7 maggio 2007; dalla documentazione del fascicolo di parte convenuta - sulla ,quale, in ogni caso, grava l’onere dimostrativo della replica tempestiva - non si evincono le date di spedizione e di ricevimento, essendo prodotta esclusivamente copia della risposta).

 

Per tali ragioni, in ragione della tipologia di risoluzione fatta valere dall’attore, il Tribunale deve limitarsi ad accertare che al momento del ricevimento della risposta del maggio 2007 inviata dalla società convenuta, il contratto preliminare si era risolto di diritto.

 

In ordine alla richiesta di parte convenuta di analizzare la congruità del termine assegnato nella diffida per la stipula del definitivo, va rilevato che venti giorni ,oltre ad essere superiore al termine generale di cui all’art.1454 II co.  c.p.c (che stabilisce che l’arco temporale concesso sia tendenzialmente di almeno quindici giorni), risulta anche in concreto un periodo cronologico più che sufficiente per perfezionare un contratto definitivo di compravendita, anche alla luce del fatto che era trascorso circa un anno dalla stipula del preliminare e che in tale contratto era previsto che il definitivo sarebbe stato rogato entro meno di due mesi dal preliminare.

 

Alcun elemento, al tempo stesso, è emerso dall’istruttoria a sostegno della rappresentazione per cui la mancata stipula del definitivo entro i termini previsti sarebbe da imputare all’esclusivo comportamento ostruzionistico dell’attore, per cui tale affermazione risulta una mera allegazione non dimostrata di parte convenuta. Qualora in ogni caso eventuali atti di rifiuto alla stipula (che non sono stati dimostrati nel corso del giudizio) si fossero fondati sulla mancanza del certificato di abitabilità e di accatastamento dell’immobile, dovrebbe comunque concludersi per la loro conformità all’ordinamento, in quanto, all’interno dello schema negoziale della compravendita, risulta grave inadempimento dell’obbligazione principale posta carico del venditore (o del promissorio venditore) alienare (o promettere di alienare) un immobile privo di tali essenziali requisiti (tanto che Cass. II sez. civ. 1514/2006 qualifica la cessione di un immobile privo del certificato di abitabilità come in “alind pro alio”).

 

Contrariamente a quanto rappresentato dalla società convenuta, alcun dubbio vi è neppure in ordine alla domanda effettivamente spiegata dal M.: dal chiaro tenore letterale sia dell’atto di citazione sia della stessa diffida ad adempiere sia anche della comparsa conclusionale, nonché dal riferimento alla disposizione di cui all’art. 1385 II co. c.c. e dall’entità della somma richiesta, si comprende che parte attrice ha formulato domanda di restituzione della caparra e di duplicazione della medesima.

 

Come autorevolmente statuito dal massimo concesso di legittimità (cass., Sez Un. 553/2009), con ricostruzione sistemica condivisa da questo Tribunale, le domande di risoluzione negoziale e di recesso dal contratto sono fra le loro omogenee, in quanto mirano al medesimo obiettivo e cioè quello di liberare le parti dai vincoli giuridici di un regolamento contrattuale non più idoneo a soddisfare le esigenze, sciogliendone gli effetti. La difformità cui riferisce tale nota pronuncia ( e che viene evidenziata dalla convenuta, comparsa conclusionale, p.5) – a cui consegue l’inammissibilità di mutare la relativa domanda in sede di impugnazione – riguarda invece le relazioni fra la domanda di risarcimento del danno e quella di ritenzione del doppio della caparra, che si fondano su elementi costitutivi differenti e hanno funzioni distinte, sebbene si colleghino generalmente alle suddette domande di scioglimento del contratto.

 

Per tali ragioni, come affermato in giurisprudenza (Cass. , II sez. civ. , 2999/2012), è consentito dall’ordinamento vigente che una parte decida di azionare la domanda di risoluzione anche di diritto conseguente a diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c, e di spiegare di fianco alla stessa ( non la richiesta di risarcimento del danno, che potrebbe condurre anche a un maggior ristoro patrimoniale ma necessiterebbe di adeguata prova di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie risarcitoria , a cominciare da quella del concreto pregiudizio patito,bensì) domanda di ripetizione e di raddoppiamento della caparra in precedenza versata, che non presuppone la prova del danno, fondandosi su di una pre-liquidazione dello stesso fatta in sede negoziale (la caparra confirmatoria , come ormai ritenuto nel dibattito dottrinale, è infatti istituto polifunzionale che assolve anche a tale scopo).

 

Per le evidenziate ragioni parte convenuta deve essere condannata alla restituzione della caparra corrisposta dal M. in sede di stipula del negozio preliminare, e al pagamento del doppio della medesima, oltre interessi legali (non rivalutazione monetaria, in quanto trattasi di debito  “di Valuta”, soggetta al principio nominalistico: così Cass. , II sez. civ., 13284/2000) dalla data in cui si è verificato lo scioglimento del vincolo negoziale, il 3 maggio 2007, fino all’effettivo soddisfo.

 

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al vigente regolamento del ministero della giustizia (emanato con d.m. n. 55 del 10 marzo 2014, pubblicato in gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2014, in vigore , ex art. 29 , dal giorno seguente alla sua pubblicazione e da utilizzare, ai sensi dell’art. 28, per le liquidazioni dei compensi dei difensori successive all’entrata in vigore di tali testo normativo) alla luce della nota di spese prodotta dalla difesa di parte attrice (non vincolante per il Giudicante: così , da ultimo, Cass. , III sez. civ. 1972/2014) ed anche tuttavia in proporzione al valore ed alla complessità giuridica della controversia, non ché in ragione dell’attività difensiva effettivamente espletata e quindi anche alla non copiosa attività istruttoria svoltasi nel giudizio.

 

P.Q.M.

 

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere , articolazione territoriale di Caserta – IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

 

1)    Accoglie la domanda proposta da M. M. nei confronti di “Il M. s.r.l. Unipersonale, in persona del l.r.p.t. , e dichiara la risoluzione, ai sensi dell’art. 1454 c.c. del contratto preliminare di compravendita stipulato fra tali parti il 6 aprile 2006 ed avente ad oggetto un’unità immobiliare sita in Caserta alla località Tredici alla piazza Vetrano al 1° piano interno 19;

2)    Condanna “Il M. s.r.l Unipersonale, in persona del l.r.p.t, al pagamento in favore  di M.M, di euro 70.000,00 oltre interessi legali dal 3 maggio 2007 fino all’effettivo soddisfo, a titolo di ripetizione della caparra e di duplicazione della medesima, ai sensi dell’art.1385 c.c .

3)    Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da “Il M. s.r.l Unipersonale”, in persona del l.r.p.t, nei confronti di M.M. di accertamento dell’inadempimento di M.M. , del legittimo recesso dal contratto preliminare stipulato il 6 aprile 2006 ed avente ad oggetto un’unità immobiliare sita i Caserta alla località Tredici alla piazza Vetrano al 1° piano interno 19 e dalla legittima ritenzione della caparra versata;

4)    Condanna “il M. s.r.l. unipersonale”, in persona del l.r.p.t. al pagamento ,in favore di M.M. , alle spese del giudizio , liquidate in euro 510,00 per esborsi ed in euro 8.000,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso spese forfetarie del 15%.

 

 

Caserta 28 ottobre 2014 

                                                                                                       

Il Giudice Edmondo Cacace

STUDIO LEGALE avv. ANGELO COCOZZA
CORSO GARIBALDI, 116 81055 SANTA MARIA CAPUA VETERE,(CASERTA)
TEL:0823846164 CELL:3392898323 FAX: 08231760468
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